De leegwaarde is de waarde van een woning wanneer deze vrij van huur en gebruik kan worden verkocht. Deze waarde sluit vaak aan bij de prijs die particuliere kopers bereid zijn te betalen voor een vergelijkbare woning op de woningmarkt.
De waarde in verhuurde staat is de waarde van dezelfde woning terwijl deze is verhuurd. Daarbij wordt rekening gehouden met de huurinkomsten, huurdersbescherming, regelgeving, onderhoudslasten en het rendement dat een belegger op de investering wil behalen.
De waarde van de woning in verhuurde staat kan afwijken van de leegwaarde. Zo zien we de laatste jaren dat de waarde in verhuurde staat lager is dan de leegwaarde. Dit betekent niet dat de woning als beleggingsobject minder goed is, maar dat een belegger anders naar de woning kijkt dan een particuliere koper. Voor een belegger staat vooral de verwachte kasstroom en het vereiste rendement centraal.
Dit verklaart ook waarom de waardeontwikkeling van woningen in een fonds kan afwijken van de waardeontwikkeling van een eigen woning. Een particuliere woning wordt meestal bekeken vanuit de mogelijke verkoopprijs bij leegstand. De woningen in de fondsen van CLB worden daarentegen gewaardeerd als verhuurde beleggingsobjecten. Als de marktrente stijgt of beleggers een hoger rendement verlangen, kan de waarde in verhuurde staat dalen, ook wanneer de leegwaarde van vergelijkbare woningen minder sterk daalt of zelfs stijgt.
Wanneer CLB een project aankoopt, gebeurt dat in beginsel op basis van de waarde in verhuurde staat. Dit sluit aan bij de aard van de belegging: het fonds investeert in verhuurde woningen met huurinkomsten, en niet primair in losse woningen die direct leeg verkocht worden.